İpotek Nedir?

İpotek, kişisel bir alacağı güvence altına almak için kurulan, bu alacak ödenmediği takdirde alacaklıya konusu olan taşınmazın paraya çevrilmesini isteme ve satış bedelinden alacağını elde etme yetkisi veren, borçlunun kişisel sorumluluğunun ortadan kaldırmayan taşınmaz rehni türüdür.

İpotek taşınmaz rehnin üç tipinden birisi ve uygulamada en sık kullanılan türüdür. İpotek doğmuş ve henüz doğmamış olmakla birlikte doğması kesin ya da muhtemel olan herhangi bir alacağı güvence altına almak için kurulabilmektedir. 

İpoteğin güvence altına aldığı alacağın para alacağı olması zorunlu değildir. Bir yapma veya yapmama edimi de ipotekli güvence altına alınabilir ancak güvence miktarının TL cinsinden gösterilmesi gerekir. 

İpoteğin Kurulması

İpoteğin doğması için yazılı tescil istemi ile geçerli bir kazanma nedeninin varlığı ve buna dayanılarak tapu kütüğüne yapılmış bir tescilin bulunması gerekir. 

Geçerli Kazanma Nedeni

Geçerli kazanma nedeni, ipotek sözleşmesi olabileceği gibi ölüme bağlı bir tasarruf, yasa hükmü ya da mahkeme kararı da olabilir. İpoteğin kurulabilmesi için rehin veren taşınmaz Maliki ile alacaklı arasında tapu memuru huzurunda resmi senet düzenlenmesi gerekir.

Tescilin dayanağı olan ve tapuda düzenlenen resmi senedi ipotek sözleşmesi denilmektedir. Yeni düzenlemeyle birlikte tasarruf finansman şirketleri tarafından müşterilere sağlanan veya sağlanacak finansmana karşılık teminat gösterilemeyen taşınmazların ipotek işlemleri, tarafların istemi üzerine imzalanan tasarruf finansman sözleşmesine dayanarak tapu müdürlüklerinde tapuya tescil olunur. 

Güvence altına alınan alacağı, kısmen ya da tamamen, maddi değerini yitirmesi durumunda, maliki tapu kütüğüne tescil edilmiş rehin miktarının buna göre indirilmesini isteyebilir. Bu istem alacaklı tarafından yerine getirilmezse malik açacağı davayla bunu sağlayabilir.

İpoteğin Tescili

İpotek, tapu kütüğüne yapılacak tescille kurulur. İpoteğe ilişkin tescil, rehin hakkının doğumu için zorunludur. Ancak ipoteğe ilişkin tescil, rehnin güvence altına aldığı alacağın varlığı yönünden herhangi bir karine oluşturmaz. Alacaklı rehinle güvence altına alınan alacağın varlığını, ilke olarak ayrıca ispat etmelidir.

Tapu kütüğünde rehne ilişkin tescil, güvence altına alınan alacağın varlığına ve geçerliliğine karine değildir. Tapu siciline güven ilkesi, rehnin güvence altına aldığı alacak hakkında uygulanmaz. İpoteğin dayandığı alacak geçersizse hem alacak hem de ipotek hakkı iyi niyetle kazanılamaz. Zira tapu siciline güven, ipoteğe yönelik tescil için korunur ancak alacağın varlığı ve tutarı yönünden korunmaz. Yani tescil ipoteğe karine oluştursa bile alacağa karine oluşturmaz.

İpotek için düzenlenen ipotek belgesi salt ipoteğin varlığına ilişkin bir ispat belgesi sayılır. Ancak ipoteğe ilişkin tescil yolsuz olsa bile ipotek hakkı iyi niyetle kazanılabilir. Üçüncü kişi, tapu kütüğünde rehne ilişkin yolsuz tescile iyi niyetle güvenerek kazandığı geçerli bir alacağın, ipotekle güvence altına alındığına inanmışsa bu güveni korunur.

İpoteğin Hükümleri

İpotekli taşınmazın maliki kendi kişisel borcu için ipotek vermişse borçtan yalnızca taşınmazla değil tüm mal varlığı ile kişisel olarak sorumludur. Yalnız bu sorumluluk ikincil niteliktedir. Alacaklı önce rehinli taşınmazdan alacağını elde etmeye çalışmalıdır.

Alacağı ipotekle güvence altına alınmış bir alacaklı, alacağını takip yaparak elde etmek isterse kural olarak önce rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapmak zorundadır. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapıldığında, rehinli malın satış bedeli alacağı karşılamaya yetmezse rehinli alacaklı, rehinle karşılanamayan kısım için borçlunun diğer mal varlığı üzerinde haciz veya iflas yoluyla takip yapabilir.

İpotekle yüklü taşınmaz maliki borçtan kişisel olarak sorumlu değilse onun sorumluluğu salt taşınmazla sınırlı olur. Taşınmaz maliki önce borçluya başvurulması gerektiğini, kendisine ancak ikinci aşamada başvurulabileceğini ileri süremez. Zira onun sorumluluğu birincildir; önce kendisine başvurulacaktır. Ancak alacaklının ödeme isteminin ipotekli taşınmazın malikine karşı etkili olabilmesi için bu istemin hem asıl borçluya hem taşınmaz malikine karşı yapılmış olması gerekir. Muacceliyet ihbarı malike yapılmadıkça, alacak onun yönünden muaccel olmuş sayılmaz, bu nedenle rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılırsa malik alacaklının isteminin muaccel olmadığını ileri sürerek itirazda bulunabilir. Malike ihbar yapılmadıkça alacak onun yönünden muaccel sayılamayacağından, rehnedilen taşınmaz için bu ihbar yapılıncaya kadar işleyecek gecikme faizleri güvencenin kapsamına girmez.

Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan bizzat sorumlu değilse icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilir. Taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilir. İpotekten kurtarma hakkı, alacaklılara altı ay önce yapılacak yazılı ihbarla kullanılabilir. İpotekten kurtarma bedeli, alacaklılar arasında sıralarına göre dağıtılır.

İpotekten kurtarma ihbarına karşı alacaklılar, ihbarın tebliğinden başlayarak bir ay içinde giderleri peşin ödemek suretiyle ipotekli taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasını isteyebilirler. Satış, icra dairesince icra ve iflâs Yasası hükümlerine göre yapılır. Açık artırmada elde edilen miktarın satış bedelinden veya malik tarafından takdir edilen bedelden fazla olması durumunda, bu miktar ipotekten kurtarma bedeli sayılır. Artırma bedelinin fazla olduğu durumlarda açık artırma giderleri malike, aksi hâlde açık artırmayı isteyen alacaklıya ait olur.

İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik oluşturmaz. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse borçlu borcundan kurtulur.

Taşınmazın yeni maliki borcu yüklenirse tapu idaresi bunu alacaklıya bildirir. Alacaklı, tapu idaresince yapılan bildirimin kendisine tebliğinden itibaren bir yıl içinde, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu borçlusuna bildirirse borç önceki borçluda kalır. Alacaklı bu süreyi susarak geçirirse borcun üstlenilmesini kabul etmiş sayılır.

İpotekli taşınmazın bir kısmının veya aynı malike ait bulunan ipotekli taşınmazlardan birinin başkasına devredilmesi ya da ipotekli taşınmazın bölünmesi durumunda, aksine bir anlaşma yoksa rehin, taşınmazlara değerleri oranında tapu idaresince re’sen dağıtılır. Ancak bu dağıtımı kabul etmeyen alacaklı, dağıtımın kesinleştiğinin kendisine tebliğinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirimde bulunarak alacağın bir yıl içinde ödenmesini borçludan isteyebilir.

Aksi durumda ipotek yükünün bölünmesine katlanmış sayılır. Tek bir kişinin mülkiyetindeki bir taşınmazın paylı olarak birden fazla kişiye geçirilmesi sonucu taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması, ipotek yükünün bölünmesini gerektirmez.

İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi

İpotekli borç senedinde ve irat senedinde, rehinli alacaklı, sonradan paraya gereksinim duyduğunda, elindeki senedi paraya çevirir; böylece parasını taşınmaz maliki yerine senedi devralan kişiden tahsil etmiş olur.

İpotekli Borç Senedi Nedir?

İpotekli borç senedi hem borçlunun kişisel sorumluluğun sürdüğü hem de taşınmaz değerinin dolaşımının mümkün olduğu taşınmaz rehni türüdür. İpotekli borç senedi kıymetli evrak niteliğindedir. İpotekli borç senedinde taşınmazın değeri bağımsızlaştırılmış ve bir kıymetli evraka bağlanarak tedavülü sağlanmıştır.

Kıymetli evrak niteliğindeki senedin düzenlenmesiyle birlikte soyut bir alacak doğar. İpotekli borç senedinde, taşınmazı paraya çevirme hakkı senetle birlikte el değiştirir. İpotekli borç senedinin düzenlenmesiyle birlikte dayanağı olan borç ilişkisi yenileme yoluyla sona erer Sıfırdan oluşan bu yepyeni borcun borçlusu eski borca ilişkin savunmaları ileri süremez. 

Güvence gösterilen taşınmaz, yalnız bu senetten doğan alacağın güvencesini oluşturur. İpotekli borç senedi, taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak oluşturur İpotekli borç senedinde borçlunun hem kişisel sorumluluğu hem de taşınmaz ile sorumluluğu söz konusudur. Borçlu, borcunu ödemezse taşınmaz paraya çevrilir ve elde edilen tutardan alacaklı tatmin edilir. Elde edilen tutar alacağı karşılamazsa borçlunun diğer mal varlığı değerlerine başvurulabilir.

İpotekli borç senedinde, irat senedinden farklı olarak borçlunun güvence olarak gösterilen taşınmazın maliki olmasına gerek yoktur. Yani senet borçlusu ile taşınmaz malikinin aynı kişi olması zorunlu değildir. Borçluya ait olmayan bir taşınmaz için de ipotekli borç senedi düzenlenebilir. Bu durumda ipotekli borç senedindeki borçtan kişisel olarak sorumlu olmayan rehinli taşınmaz maliki hakkında ipoteğe ilişkin hükümler uygulanır.

İpotekli borç senedi yoluyla rehin kurulması için tapu idaresince taşınmaza resmen değer biçilir.  Biçilmiş değeri aşan miktar için ipotekli borç senedi yoluyla rehin kurulamaz. İpotekli borç senedinde muacceliyet tarihi açıkça gösterilmemişse, faizlerin ödenmesi gereken tarihte, bu tarihten en az altı ay önce alacaklı veya borçlu tarafından diğer tarafa yapılacak bildirimle muaccel olur. Taşınmaz maliki, alacaklıya karşı borçluya ait bütün def’ileri ileri sürebilir.

İpotekli borç senedinin güvencesi olan taşınmazın devrine veya bölünmesine ilişkin sonuçlar hakkında ipotek hükümleri uygulanır.

İrat Senedi Nedir?

İrat senedi, taşınmaz değerinin bağımsızlaştırılıp bir kıymetli evraka bağlanmak suretiyle dolaşıma çıkarıldığı ve borçlunun kişisel sorumluluğunun bulunmadığı taşınmaz rehni türüdür. İrat senedinde borç, belli bir kişiye değil taşınmaza bağlanmaktadır.

Taşınmaza kim malikse borcu ödeme yükümlülüğü de ona düşmektedir. Alacaklı kendisine tanınan parasal güvence dışında taşınmazdan yararlanma veya edim sağlama hakkına sahip değildir. Taşınmaz alacağı karşılamaya yetmezse alacaklı malikin başka mallarına el atamaz. Hem rehin hakkı hem alacak hakkı irat senedinde varlık kazanır. İrat senedi kıymetli evrak niteliğinde olduğundan bu senedin elden çıkması durumunda hem rehin hakkı hem de alacak hakkı elden çıkar.

İrat senetlerindeki alacak miktarı, tarım arazisinde arazinin gelir değerinin, diğer taşınmazlarda taşınmazın gelir değeri ile bina ve arsa değerleri ortalamasının beşte üçünü aşamaz. Değerlendirmeler tapu idaresince resmen yapılır. Değer biçilmesinde gereken özenin gösterilmemesinden devlet sorumludur. Devlet, kusuru olan memurlara rücu edebilir.

İrat senedi ile yüklü olan taşınmazın maliki, sözleşmeyle daha uzun bir bildirim süresi kabul edilmiş olsa bile her altı yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek ve bedelini ödemek koşuluyla taşınmazın yükten kurtarılmasını isteyebilir. Yasada öngörülen durumlar dışında alacaklı, ancak her on yıllık dönemin sonu için bir yıl önce bildirmek suretiyle borcun ödenmesini isteyebilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK