İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak hakkı bir eşya üzerinde hak sahibine kullanma ve yararlanma ile ilgili yetkilerin bir bölümünü veya tümünü sağlayan ya da malikin mülkiyetle ilgili yetkilerin bazılarının kullanmasını hak sahibi yararla yasaklayan sınırlı bir ayni haktır.

İrtifak hakkının konusu kural olarak taşınmaz eşyadır. Tapu kütüğüne kayıtlı bağımsız ve sürekli haklar üzerinde de irtifak hakkı kurulabilir. İrtifak haklarında sınırlı sayı ilkesi geçerlidir.

Eşyaya Bağlı İrtifak Hakkı

Eşyaya bağlı irtifak hakkı bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz yararına kurulan yüklü taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya ya da yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmakla yükümlü kılan irtifak hakkıdır.

Eşyaya bağlı irtifak, bölünmez bir haktır ve yüklü taşınmazın tümünü yük altına sokar. Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın herhangi bir payı üzerinde bir taşınmaz irtifakı kurulamaz.

İrtifak Hakkının Kazanılması

Eşyaya bağlı irtifak hakları kural olarak tapu kütüğüne yapılacak tescilli kurulur. Bu tescil de taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.

İrtifak hakkının tescile kazanılması için öncelikle bir taşınmaz malikine diğer bir taşınmaz maliki yararına irtifak kurma borcunu yükle geçerli bir kazanma nedeninin ve tescil sisteminin bozulması sonra da tescil yapılması gerekir.

İrtifak hakkının tescil dışı kazanılması da mümkündür. İrtifak hakkı tescil yani sicil dışı olarak; mahkeme kararı, kamulaştırma, zamanaşımı, yasadan doğan irtifak hakları gibi yollarla kazanılabilir.

İrtifak Hakkının Hükümleri

İrtifak hakkının belli başlı hükümleri mevcuttur:

İrtifak Hakkının Kapsamının Belirlenmesi

İrtifak hakkının kapsamını belirlemede öncelikle tescile bakılır. Tescilde irtifaktan doğan yetki ve yükümlülükler açıkça belirtilmişse bunlar esas alınır (TMK 787/1).

Sicilde irtifakı nitelendiren deyim, kazanma nedenine uymuyorsa gerek yüklü taşınmaz maliki gerek yararlanan taşınmaz maliki tescilin düzeltilmesini isteyebilir (TMK m. 1027). Ancak daha önce yüklü veya yararlanan taşınmazın mülkiyeti devredilmişse iyi niyetle edinene karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılamaz.

İrtifak Hakkının Korunması

İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri alabilir; ancak hakkını, yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır (TMY m. 786/1).

Örneğin geçit irtifakında irtifak hakkı sahibi yolun üzerinde bulunan ot, taş ve kayaları temizleyebilir. Ancak geçidi temizlerken taşınmaz malikinin ekili tarlasına zarar veremez.

Yüklü taşınmazın maliki, irtifak hakkının kullanılmasını engelleyecek ya da zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz (TMY m. 786/2). Örneğin bir geçit irtifakında yüklü taşınmazın maliki, yolun bulunduğu yere inşaatından çıkardığı molozları dökemez.

Yüklü Taşınmazın Gereksinimlerinin Değişmesi

Yararlanan taşınmazın gereksinimlerinde zamanla artış olabilir. Öyle ki bu artış, yüklü taşınmazın yükünü artırmış da olabilir. Örneğin yararlanan taşınmaz başlangıçta iş yeri olarak kullanılırken, sonradan alışveriş merkezi ya da fabrika olarak kullanılırsa gidiş gelişin çoğalması nedeniyle geçit irtifakında yüklü taşınmazın yükü artmış olur.

Kural olarak yararlanan taşınmazın gereksinimlerindeki değişiklik, yüklü taşınmazın irtifaktan doğan yükünü ağırlaştıramaz

İrtifak Yükünün Değişmesi

İrtifak hakkının yükünün değiştirilmesi belli başlı şekillerde olur.

İrtifak hakkı yüklü taşınmazın yalnızca belli bir kısmının kullanılması koşuluyla kurulmuşsa bu taşınmazın maliki, menfaatini ispat etmek ve giderleri üstlenmek kaydıyla irtifakın, hakkın kullanılmasını güçleştirmeyecek biçimde taşınmazın başka bir yerine naklini isteyebilir.

Yararlanan veya yüklü taşınmaz bölünebilir. Yararlanan taşınmazın parsellere bölünmesi durumunda kural olarak irtifak hakkı her parsel yararına devam eder. Yüklü taşınmazın parsellere bölünmesi durumunda kural olarak irtifak hakkı her parsel üzerinde devam eder.

İrtifak Hakkının Sona Ermesi

İrtifak hakkı, tescilin terkini ile sona erer (TMK m. 783). Terkinin geçerli olması için yararlanan taşınmaz malikinin yazılı terkin isteminin varlığı yeterlidir, ayrıca bir borçlandırıcı işlem aranmaz (TMK m. 1014) Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa bu kişi, irtifak hakkını terkin ettirebilir. Terkin edilmedikçe irtifak, ayni hak olarak varlığını sürdürür.

• Taşınmazın tamamen yok olması: İrtifak hakkı, yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla kendiliğinden sona erer.
• Kamulaştırılma: Yükümlü taşınmazın kamulaştırılması durumunda ona yüklenmiş olan sınırlı ayni haklar sona erer ve bedele dönüşür. Öte yandan, irtifak hakkının doğrudan doğruya kamulaştırma yoluyla sona erdirilmesi de mümkündür.
• Sürenin sona ermesi: İrtifak hakkı belirli bir süre için kurulmuşsa sürenin dolması ile birlikte irtifak hakkı da kendiliğinden sona erer.
• Mecra tesislerinin ortadan kalkması: Tescilsiz kazanılan mecra irtifakı, mecraya ait tesisler ortadan kalkınca kendiliğinden sona erer.
• Mahkeme kararı: Yararına irtifak kurulan taşınmaz için bu hakkın sağladığı hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmazın maliki, bu hakkın terkinini isteyebilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK