Sınırlı Ayni Haklar
Sınırlı ayni haklar, mülkiyet hakkının sağladığı kullanma, yararlanma veya tüketme yetkilerinden bazılarının ayrılarak bağımsızlaştırması ve bir hak olarak özgülenmesi sonucu oluşan haklardır.
Sınırlı ayni haklarda kapalı yani sınırlı sayı ilkesi geçerlidir. Yasada sınırlı olarak sayılanlar dışında yeni bir sınırlı ayni hak kurulamaz. Sınırlı ayni haklar irtifak hakları (TMK m. 779-838), rehin hakları (TMK m. 850-972 ) ve taşınmaz yükünden (TMK m. 839-849 ) oluşur.
Sınırlı ayni haklar, eşya üzerinde sınırlı da olsa doğrudan bir egemenlik sağladıkları için mutlak hak niteliğindedir. Hak sahibi hakkını ihlal eden herkese karşı bunu ileri sürebilir.
Malikin Kendi Taşınmazı Üzerinde Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması
Malikin kendi taşınmazı üzerinde kurabileceği sınırlı ayni haklar yalnızca irtifak ve rehin haklarıdır. Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz yükü bu kapsamda sayılmamıştır.
Malikin Kendi Taşınmazı Üzerindeki İrtifak Hakkı
Malikin iki ayrı taşınmazından biri üzerinde, diğeri yararına irtifak hakkı kurulabilmesi mümkündür. Bu durumda yararlanan taşınmaza kim malik ise irtifak hakkına da o sahip olacağından malik yararına irtifak söz konusudur.
Örneğin malik bitişik iki taşınmazından, yola geçidi olmayanının yararına, yol kenarındaki taşınmazı üzerinde geçit irtifakı kurabilir. Böylece malik, yol kenarındaki taşınmazını elden çıkarsa bile diğer taşınmazı bu geçit irtifakından yararlanabilecektir.
Yüklü taşınmazın mülkiyeti ile yararlanan taşınmazın mülkiyetinin sonradan aynı kişiye geçmesi durumunda da malik yararına irtifak söz konusu olur. Malik isterse kendi taşınmazı üzerindeki irtifak hakkını devam ettirir ya da isterse irtifak hakkını tapu kütüğünden sildirebilir
Malikin kendi taşınmazı üzerindeki irtifak hakkına sahip olmasının yalnızca şekli bir değeri vardır. Zira bu durumda, irtifak hakkının içeriğindeki yetkilerin kullanılması askıdadır. Mülkiyet hakkı ile irtifak hakkı sahipliği ayrılıp irtifak hakkı başka bir kişiye geçtiği takdirde, askıdaki durum sona erer; hak sahibi irtifak hakkından doğan yetkilerini kullanır.
Eşyaya bağlı irtifaklarda olduğu gibi, kişiye bağlı irtifaklarda da malik yararına irtifak kurmak mümkündür.
Malikin Kendi Taşınmazı Üzerindeki Rehin Hakkı
Başkasının borcu için kendi taşınmazını rehnetmiş olan kimse, sonradan alacaklının yerine geçerse taşınmaz rehni sona ermez, malik kendi taşınmazı üzerinde rehin hakkı sahibi olur (TMK m. 884). Bu durum devir, alacaklıya yapılan ödemeden doğan halefiyet ya da miras nedeniyle olabilir.
İpotekte ve ipotekli borç senedinde alacaklı, alacağını güvence altına alan rehinli taşınmazın mülkiyetini kazanırsa kendi taşınmazı üzerinde rehin hakkı sahibi olur. İrat senedinde ise rehin verenin kişisel sorumluluğu bulunmadığından ve alacak hakkı ancak taşınmazın malikine karşı yöneltilebileceğinden, malik kendi taşınmazı üzerinde irat senedine dayanarak rehin hakkı sahibi olamaz.
Rehinli alacaklı ile taşınmaz maliki aynı kişi olduğu sürece, güvence altına alınan alacak için taşınmazı paraya çevirme yetkisi askıdadır; rehin şekli bir nitelik taşır.
Sınırlı Aynı Hakların Sırası
Bir eşya üzerinde birden çok sınırlı ayni hak kurmak mümkündür. Aynı eşya üzerinde birden çok sınırlı ayni hak varsa bunlar arasındaki önceliği düzenleyen ilişkiye, sıra ilişkisi denir.
Mülkiyet hakkı ile sınırlı ayni haklar arasında bir sıra ilişkisi yoktur. Sınırlı ayni haklar her zaman mülkiyet hakkından önce gelir.
Aynı taşınmaz üzerindeki birden fazla sınırlı ayni hak birbiriyle çatışmadan, biri diğerini zarara uğratmadan kullanılabiliyorsa bunlar arasında sıra eşitliği vardır; biri diğerinden önde olmaz. Örneğin aynı taşınmaz üzerinde kurulan geçit irtifakı ile manzara irtifakı ya da kaynak irtifakı arasında sıra eşitliği olup biri diğerinden önde gelmez.
Yine taşınmaz üzerinde ipotek kurulduktan sonra başka bir kişi yararına intifa hakkı kurulabilir. Bu durumda ipotek hakkı intifa hakkından etkilenmez, borç ödenmediği taktirde ipotekli taşınmaz intifa hakkı ile yüklü olarak satılır.
Buna karşılık, aynı taşınmaz üzerindeki sınırlı ayni haklar içerikleri bakımından birbiriyle bağdaşmıyor, birinin kullanılması diğerinin kullanılmasına engel oluyorsa bunlar arasındaki sıra, kural olarak kuruluş tarihlerine göre belirlenir. Zaman bakımından daha önce kurulan sınırlı ayni hak, kendisinden sonra kurulan sınırlı ayni haktan önde gelir.
Sınırlı aynı hakların tescille doğduğu durumlarda kuruluş tarihi olarak esas alınacak tarih tescil isteminin yevmiye defterine işlendiği tarihtir. Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla rehin hakkı kurulmuşsa hangi rehnin öncelikli kurulduğu konusunda kuruluş tarihlerine değil rehnin derecesine bakılır.
Birinci derece rehinli alacağın ödenmesi nedeniyle boşaldıktan sonra henüz yerine başka bir rehin kurulmadan taşınmaz üzerine kurulan bir irtifak hakkı veya taşınmaz yükü kurulmuşsa bunlar süre bakımından sonradan o derece tescil edilen rehin hakkından sonra gelir.
Sıra sisteme girince önde gelen sınırlı hak sahibi, hakkı ile bağdaşmayan sonraki sınırlı ayni hakkın terkinini isteyebilir.
Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK & Av. Ahmet EKİN