Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Aslen kazanma, mülkiyet hakkının bir başkasının mülkiyetine dayanmaksızın, ondan bağımsız olarak kazanılmasıdır.

Devren kazanma ise mülkiyetin önceki malikin mülkiyet hakkına dayanılarak bir kimseden diğerine geçmesidir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Tescille Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması asıl tescille olur. Taşınmaz mülkiyetinin tescille kazanıldığı durumlarda, kazanma nedeni, tescil istemi ve onu tamamlayan tescil olmak üzere iki koşulun varlığı aranır.

Resmi Şekil

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. Bu sözleşmeler, tapu sicil müdürlüğü ya da noterler tarafından resmi şekilde düzenlenebilir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran bazı sözleşmeler istisnai olarak resmi şekle tabi değildir.

Şekle Aykırılık

Öğreti ve uygulamada genel kabul gören görüş, yasanın geçerlilik koşulu olarak aradığı şartları sağlamayan sözleşmelerin kesin hükümsüz olduğu yönündedir.

Sözleşme şekil eksikliğine rağmen ifa edilmiş, taşınmaz alacaklı adına tescil edilmişse bu yolsuz bir tescildir. Malik bu tescilin düzeltilmesini dava edebilir.

İnançlı İşlem Nedir?

İnançlı işlem, güvenen kişi ile güvenilen kişi arasında kurulan ve belirli koşulların gerçekleşmesi durumunda inanılan kişiye devredilen eşyanın ya da hakkın inanan kişiye geri verilmesi yükümlülüğünü yükleyen sözleşmedir.

İnançlı işlem, inanç sözleşmesi ve devir işlemi olmak üzere iki unsurdan oluşur. İnançlı işlemin yazılı kanıt ile ispatı mümkündür.

Nam-ı Müstear Ne Demek?

Nam-ı müstear, taşınmaz mülkiyetinin asıl alıcı gizlenerek üçüncü kişi adına tescil edilmesidir. Dolaylı temsile dayanan vekalet ve inançlı temlik şekilleri ile gerçekleşebilir.

Tapusuz Taşınmazlar Bakımından Mülkiyeti Devir Borcu

Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için mülkiyeti devir borcu doğuran bir sözleşme yapılması mümkündür. Ancak bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gereklidir.

Taşınmaz Satış Vaadi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi, taraflardan her birine diğerinden asıl sözleme olan satım sözleşmesinin resmi şekle uygun olarak yapılmasını isteme hakkı veren sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi, taşınmaz satımına ilişkin şekle tabidir ve resmi şekilde yapılması gerekir.

Taşınmaz maliki, satış vaadinden doğan borcunu yerine getirmek isterse resmi senetle satım sözleşmesi yapılır ve daha sonra taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilir.

Noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. Şerhin yapılması için ayrıca bir şerh anlaşması yapılması gerekmez.

Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilsiz Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin yasal nedenlere dayanılarak tescilden önce kazanılması mümkündür. Ancak mülkiyet tescilden önce kazanılsa bile tescilin yapılması yine de önem taşır. Zira tescil burada mülkiyeti açıklayıcı işleve sahiptir.

TMK m. 705/2‘de taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanılacağı durumlar düzenlenmiştir.

Miras

Mirasçılar, miras bırakanın ölümü ile mirası ile bütün olarak yasa gereğince kazanırlar. Terekede yer alan taşınmazların mülkiyeti, ölüm olayı üzerine kendiliğinden mirasçılara geçer.

İşgal

İşgal, maliki olmayan bir taşınmazda malik olmak iradesi ile zilyetlik kurulmasıdır. Bir arazinin üzerinde işgal yolu ile mülkiyet hakkının kazanılması için o taşınmazın üzerinde başkasının mülkiyet hakkı bulunmamalıdır. İşgal bir hukuksal eylemdir. İşgal ile arazinin mülkiyeti tescilden önce aslen kazanılmış olur.

Kamulaştırma

Kamulaştırma, devlet ve diğer kamu tüzel kişilerinin kamu yararı düşüncesiyle özel mülkiyete tabi bir taşınmaz mülkiyetini kazanmasını sağlayan idari işlemdir. Kamulaştırma asli kazanma yollarından biri olup bununla taşınmaz üzerinde eskisinden bağımsız yeni bir mülkiyet hakkı doğar.

Cebri İcra

Haczedilmiş veya rehnedilmiş ya da iflas masasına dahil olan taşınmazın paraya çevrilmesi sonucu alıcı mülkiyeti kural olarak tescilden önce kazanır.

Mahkeme Kararı

Mülkiyeti devir borcu doğuracak bir hukuksal nedene dayanan kimse, bu kişisel hakkı çerçevesinde malikten tescil başvurusunda bulunmasını isteyebilir.

Malik, bu istemi yerine getirmekten kaçınırsa kişisel hak sahibi hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.

Diğer Tescilsiz Kazanma Durumları Nelerdir?

Diğer tescilsiz kazanma durumları aşağıda sayılmıştır:

• Tüzel kişiliğin sona ermesi
• Taşınmazın vakfa özgülenmesi
• Ticaret şirketlerine sermaye konulması
• Yeni arazi oluşumu

Taşınmaz Mülkiyetinin Zamanaşımı ile Kazanılması

Ayni haklar bakımından söz konusu olan zamanaşımı, kazandırıcı zamanaşımıdır. Taşınmaz mülkiyetinin zamanaşımı ile kazanılması iki şekilde gerçekleşir:

Olağan Zamanaşımı

Olağan zamanaşımı, sicile dayanan zamanaşımıdır. Geçerli bir hukuksal neden olmaksızın  tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.

• Tapu kütüğüne kayıtlı ve özel mülkiyete konu olabilen bir taşınmaz bulunmalıdır.
• Tapudaki tescilin yolsuz olması gerekir.
• Sicilde malik olarak gözüken kimsenin taşınmaza malik sıfatıyla ve iyi niyetle zilyet olması gerekir.
• Zilyetliğin davasız ve aralıksız sürmesi gerekir.
• Zilyetliğin on yıl sürmesi gerekir.
• Olağan zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının sonuçları şunlardır:
• Olağan zamanaşımı ile mülkiyet aslen kazanılmış olur.
• Zamanaşımıyla kazanmanın hükümleri geriye etkilidir.

Olağanüstü Zamanaşımı

Olağanüstü zamanaşımı ile kazanım, sicil dışı bir kazanımdır. Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması esas olarak TMK m. 713 ve Kadastro Kanun’u madde 13-14’de belirtilmiştir.

Kadastrosu tamamlanmış yerlerde olağanüstü zamanaşımıyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılabilmesi için gereken koşullar şunlardır:

• Taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması ya da malikinin tapu kütüğünden anlaşılamaması veya hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı olması gerekir.
• Zilyedin malik sıfatıyla davasız ve aralıksız olarak yıl sürmesi gerekir: Buradaki önemli koşullar malik sıfatıyla zilyetlik, davasız zilyetlik, aralıksız zilyetlik, zilyetliğin yirmi yıl sürmüş olmasıdır.
• Tescil davası sırasında gerçek malik, onun alacaklıları veya iflas masası tarafından haklı bir itiraz yapılmamış olmasıdır. Tescil davası, hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK