Taşınmaz Rehni Nedir?

Taşınmaz rehni, bir alacağı güvence altına almak için taşınmaz üzerinde kurulan ve borç ifa edilmemesi durumunda hak sahibine, hakkın konusu olan taşınmazı paraya çevirterek bedelinden alacağını öncelikle elde etme olanağı veren bir haktır. 

Taşınmaz rehni teslimsiz bir sicil rehnidir. Taşınmaz rehninde, rehni veren eşyanın zilyetliğini yitirmez. 

Taşınmaz Rehninde Temel İlkeler

Taşınmaz rehninde belli başlı ilkeler bulunmaktadır. Bu ilkeler aşağıda sayılmıştır:

Belirlilik İlkesi

Belirlilik ilkesi alacağın belirli olması ve rehnin konusunun belirli olması şeklinde iki başlığa ayrılmıştır.

Alacağın Belirli Olması

Taşınmaz rehni, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Tapu kütüğünde güvence altına alınmak istenen alacak miktarı gösterilmeden taşınmaz rehni kurulamaz. Yabancı para veya altın ile rehin yükü tutarının belirlenmesi kural olarak mümkün değildir. 

• Anapara ipoteği, doğmuş bir alacağı güvence altına almak için kurulan, alacak tutarının rehnin kuruluşu sırasında mevcut ve miktar olarak belirli olduğu ve bu gerçek şekliyle tapuya tescil edildiği ipotek türüdür. Bu bakımdan rehin kurulurken alacak miktarının belli olması durumunda anapara ipoteği söz konusu olur. 
• Üst sınır ipoteği, tarafların henüz doğmamış veya doğmuş olmakla birlikte tutarı belli olmayan ya da tutarı belli olmakla birlikte büyük olasılıkla ileride değişecek bir alacağın, alacaklının tüm istemleri için ne kadarlık bir tutara kadar güvence oluşturacağını kararlaştırdıkları ipotek türüdür. 

Rehnin Konusunun Belli Olması

Rehnin konusunun belli olması, rehnedilecek taşınmazın tapu siciline kayıtlı taşınmalardan hangisi olduğunun somutlaştırılmasıdır. 

Rehin hakkı ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilmektedir. Rehin kurulurken, konusu olan taşınmazın belirtilmesi gerekir. Taşınmazın belli olması zorunluluğu, bir alacağın birden fazla taşınmazla güvence altına alınması ihtimaline güvence oluşturmaktadır. 

Kamuya Açıklık İlkesi

Kamuya açıklık ilkesi, taşınmaz rehninin kuruluşunun ve sona ermesinin herkes tarafından anlaşılabilecek şekilde olmasını ifade eder. 

Sabit Dereceler Sistemi

Tek bir taşınmaz üzerinde birden fazla rehin kurulması mümkündür. Bu konuda ilerleme sistemi ve sabit dereceler sistemi olmak üzere iki sistem mevcuttur. 

Sabit dereceler sisteminde, rehin konusu taşınmazın değeri, derece denilen varsayımsal bölümlere ayrılmıştır. Taşınmazın bölündüğü varsayımsal değer parçalarına derece denir. Her derece birbirinden bağımsız olup her derecede o derecenin değeri kadar rehin kurulabilir. Bu dereceler bir, iki şeklinde sıralanır. Sabit dereceler sisteminin benimsenmesinin sonuçları şunlardır:

• Rehnin sağladığı güvence, tescilde belirtilen rehin derecesi ile sınırlıdır. Rehin derecelerinin hangi sırada ve ne miktar için güvece oluşturacağı tamamen malike bırakılmıştır. 
• Önceki derecede bir rehin kurulmadan, doğrudan doğruya sonraki derecede rehin kurulabilir. Önceki sırada bir rehin derecesi boş bırakılabilir. Saklı tutulan önceki derecenin üzerinde malik sonradan tasarruf edip başka alacaklı yararına bir rehin hakkı kurulabilir. Saklı tutulan derecede sonradan rehin hakkı kazanan alacaklı, o derecenin sırasından yararlanır. 
• Önceki derecedeki rehin sona erince sonra gelen derecelerdeki rehinler kendiliğinden boşalan dereceye ilerlemez. Zira aynı taşınmazın üzerinde farklı sıralarla kurulmuş bulunan rehin haklarından birinin terkin edilmiş olması, sonraki sırada yer alan rehinli alacaklıya kendiliğinden boşalan dereceye geçme hakkı vermez.

İlerleme sisteminde, boşalan dereceye ilerleme hakkı mevcuttur. Bu hak sözleşmeden kaynaklanıyor olabilir, Alt derecede yer alan bir rehnin boşalan üst derecedeki diğer bir rehnin yerine geçmesine ve sıraca ilerlemesine olanak veren haktır. Alt derecedeki hak sahibinin hangi dereceye kadar ilerleyebileceği aralarındaki anlaşmaya bağlıdır. Tapu memurunun boşalan dereceye re’sen ilerletme hakkı yoktur. 

İlerleme hakkı yasadan kaynaklanıyor olabilir. Rehnedilen taşınmazın paraya çevrilmesinden elde edilen tutarın paylaşılmasında boş dereceler göz önünde tutulmaz; boş kalan dereceler yokmuş gibi rehnedilen taşınmazın satış tutarı hak sahipleri arasında paylaştırılır. 

Güvence İlkesi 

Türk Medeni Kanunu gereğince rehin, taşınmazı bütünleyici parçaları ve eklentileriyle birlikte yükümlü kılar. Yükümlülüğün içine taşınmaz, bütünleyici parçalar, eklentiler, kira bedelleri, sigorta tazminatı girer

Taşınmaz rehninin alacaklıya sağladığı güvence kapsamına anapara, takip giderleri, gecikme faizleri, sözleşme faizleri, zorunlu masraflar girmektedir. 

Lex Commissoria Yasağı

Borcun ödenmemesi durumunda rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükümleri geçersizdir (TMK m. 873/2). Buna “lex commissoria yasağı” denir. Bu yasak ile güvence konusu taşınmazın değeri, rehinli alacağın tutarından fazla olduğunda malik aşırı yararlanmaya (gabine) karşı korunmuş olur.

Lex commissoria yasağı, alacağın muaccel olmasından önce söz konusu olur. Bu bakımdan rehinli alacak muaccel olduktan sonra, tarafların anlaşmasıyla rehinli taşınmazın ifa yerine edim veya ifa uğruna edim olarak alacaklıya devri mümkündür.

Alacağın muaccel olmasından önce, güvence amacıyla yapılan bir inançlı işlemle taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçirilmesi hukuken geçerlidir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK