10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliye Süreci Nasıldır ve Şartları Nelerdir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir. (Türk Borçlar Kanunu m.347 )

10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ?

10 yıllık kira süresi dolmuş bir kiracının tahliye edilebilmesi için adından da anlaşılacağı üzere 10 yıllık bir kira sözleşmesi ve 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmuş olması gerekir.

Bildirimde herhangi bir sebep gösterme zorunluluğu yoktur. 10 yıllık kiracı ya da ev sahibi kira sözleşmesinin her kira yılı bitiminden on beş gün önce herhangi bir bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesi bir kira yılı daha uzar.

10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Şartları Nelerdir?

• 10 yılını doldurmuş olan bir kira sözleşmesi bulunmalı
• Ev sahibi kiracıya kira sözleşmesinin bitiminden en az üç ay önce ihtirname çekmiş olmalı veya genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunulmuş olmalı
• Fesih bildirimi yazılı şekil şartına uygun olmalı
• Kanunda öngörülen dava açma süreleri dolmuş olmalıdır
• 10 yılını doldurmuş kira sözleşmesinin ardından yeni bir kira akdinin yapılmamış olmaması gerekir.

Sözleşmede 10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

10 yılını dolduran kira sözleşmesinde sürenin hesaplanması kira sözleşmesinin türüne göre değişmektedir.

Yapılan kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesi ise 10 yıllık süre sözleşmenin yapılma tarihinden, belirli süreli yapılmış ise belirli süreli sözleşmenin bitiminden itibaren hesaplanır. Çünkü 10 yıllık kiracının tahliyesinde önemli olan 10 yıl kira sözleşmesinin uzama yılıdır.

10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliye Davası Nasıl Açılır?

10 yılını dolduran kiracının tahliyesi davası kira döneminin bitiminden itibaren icra organlarına ya da sulh hukuk mahkemesine başvuru yolu ile açılabilir.  Ancak belirtmek gerekir ki icra organlarına başvurulması sulh hukuk mahkemesine başvurulmasından daha hızlı sonuç verecektir.

10 yılın doldurulması sebebiyle açılacak tahliye davası dilekçesine kira sözleşmesinin ilk akdedildiği tarihi içeren kira sözleşmesi eklenmelidir. Ayrıca 10 yıllık uzama süresinin bitiminden en az 3 ay önce çekilen ihtar belgesi de dilekçe ekinde bulunmalıdır.

10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

10 yılını dolduran kiracının tahliye davası 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibinin kira sözleşmesinin bitiminden en az 3 ay önceden bildirimde bulunması halinde tahliye davası kira bitiminden 1 ay içinde tahliye davasını açmalıdır.

1 aylık sürenin geçirilmesi halinde kira dönemi 1 yıl daha uzayacak ve tahliye davası bir sonraki kira yılı dönemi bitiminden itibaren yine 1 ay içinde açılabilecektir. Bu durumda süreç tekrarlanır.

Yani kiraya veren yine uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak zorundadır. Özetle süreye itimat edilmemesi süreci yeniden başlatacak ve kiraya veren için bir yıl süre için hak kaybı yaşamasına neden olacaktır.

10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Davasında Zorunlu Arabuluculuk Şartı

7445 sayılı kanun ile getirilen yeni düzenleme gereği 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda arabulucuya başvurma zorunluluğu şartı getirilmiştir. Yani kiraya veren kişi kiracısıyla ilgili problemini mahkemeye taşımadan önce arabulucuya başvurmalı, gerçekleştirilen görüşmeler sonunda anlaşma sağlanamazsa sonuç tutanakla tespit ettirilmeli ve dava dilekçesine eklenmelidir.

Arabuluculuk bir dava şartı olarak görüldüğünden arabulucuya başvurulmadan açılacak olan tahliye davası usulden reddedilecektir.

10 Yılını Dolduran Kiracının Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?

Dava süresi mahkemelerin iş yoğunluğuna, usul işlemlerin doğru yapılıp yapılmadığına, dosyanın içeriğine, ihtarnamelerin zamanına ve arabuluculuk sürecinin işletilip işletilmediğiyle ilgili olarak her dava için farklılık gösterebilir.

10 yıllık kiracı aleyhine açılan tahliye davasının sonuçlanma süresi 6 ay ila 12 ay arası zaman aralığında değişiklik gösterebilir. Yukarıda da belirttiği icra mahkemelerinde dava açmak, sulh hukuk mahkemelerinde açılacak olan davalardan daha hızlı sonuç verecektir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN