Büyük Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda ortaklığın sürdürülmesi her zaman mümkün olmayabilir. Özellikle yüksek ekonomik değere sahip büyük taşınmazlarda ortakların kullanım, yönetim ve tasarruf konularında anlaşamaması, ortaklığın giderilmesini zorunlu hâle getirmektedir. Tarım arazileri, büyük arsalar, sanayi imarlı taşınmazlar ve çok hisseli aile taşınmazları uygulamada ortaklığın giderilmesi davalarının en sık görüldüğü taşınmaz türleridir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu), ortaklardan her birine, ortak mülkiyet ilişkisinden çıkma imkânı tanıyan önemli bir hukuki kurumdur. Türk Medeni Kanunu, ortak mülkiyet ilişkisinin sürekli olarak devam ettirilmesini zorunlu görmemiş; belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde ortaklardan her birine ortaklığın sona erdirilmesini talep etme hakkı tanımıştır. Ancak büyük yüzölçümlü taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi, taşınmazın niteliği, imar durumu, tarımsal özellikleri ve ekonomik bütünlüğü gibi nedenlerle klasik ortaklığın giderilmesi davalarından daha farklı hukuki değerlendirmeleri gerektirmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Kavramı

Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kişinin birlikte malik olduğu mal üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisinin mahkeme kararıyla sona erdirilmesidir. Doktrinde bu dava “izale-i şüyu davası” olarak da adlandırılmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesi uyarınca; “Paylı mülkiyette her paydaş, malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması veya uygun olmayan zamanda istenmesi dışında, paylaşmayı isteme hakkına sahiptir.”

Bu düzenleme, ortaklardan hiçbirinin ortak mülkiyet ilişkisini süresiz olarak devam ettirmeye zorlanamayacağını ortaya koymaktadır. Paylaşma isteme hakkı kural olarak her zaman kullanılabilir. Ancak kanun koyucu, taşınmazın belirli bir amaca özgülenmiş olması veya paylaşmanın dürüstlük kuralına aykırı şekilde istenmesi hâllerinde bu hakkın sınırlandırılabileceğini kabul etmiştir.

5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu Kapsamında Büyük Tarım Arazilerinde Ortaklığın Giderilmesi

Tarım arazileri, yalnızca bireysel mülkiyet konusu taşınmazlar olmayıp aynı zamanda ülkenin gıda güvenliği, kırsal kalkınması ve doğal kaynaklarının korunması açısından stratejik öneme sahiptir. Türkiye’de miras yoluyla intikaller ve hisseli mülkiyet ilişkileri nedeniyle tarım arazilerinin giderek küçülmesi ve ekonomik bütünlüğünü kaybetmesi uzun yıllar önemli bir sorun olarak varlığını sürdürmüştür.

Bu sorunun önüne geçebilmek amacıyla 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kabul edilmiş, daha sonra 6537 sayılı Kanun ile yapılan değişikliklerle tarım arazilerinin bölünmesine ilişkin daha sıkı kurallar getirilmiştir. Günümüzde tarım arazilerinde ortaklığın giderilmesi davaları yalnızca Türk Medeni Kanunu’nun ortaklığın giderilmesine ilişkin hükümlerine göre değil, aynı zamanda 5403 sayılı Kanun’un emredici hükümleri çerçevesinde değerlendirilmektedir.

Tarım Arazilerinin Bölünmesine Getirilen Sınırlamalar

5403 sayılı Kanun’un 8. maddesi, tarım arazilerinin belirlenen asgari büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceğini ve hisselendirilemeyeceğini hüküm altına almaktadır. Bu düzenleme, tarım arazilerinin ekonomik işletme büyüklüğünü korumaya yöneliktir.

Buna göre mahkeme, ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle taşınmazın tarım arazisi niteliğinde olup olmadığını araştırmalıdır. Eğer dava konusu taşınmaz tarım arazisi niteliğindeyse, yalnızca fiziki olarak bölünebilir olması aynen taksim kararı verilmesi için yeterli değildir. Bölünme sonucunda oluşacak her bir parselin, Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünü sağlaması ve ekonomik bütünlüğünü koruması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davalarına Etkisi

Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleri paydaşlara ortaklığın giderilmesini isteme hakkı tanımaktadır. Ancak tarım arazileri bakımından bu hükümler tek başına uygulanamaz. Çünkü 5403 sayılı Kanun, tarım arazileri açısından özel kanun niteliğindedir.

Mahkemeler yalnızca Türk Medeni Kanunu’nun 698 ve 699. maddeleri ile yetinemez. Öncelikle taşınmazın 5403 sayılı Kanun kapsamında korunması gereken bir tarım arazisi olup olmadığı araştırılmalıdır.

Mahkeme;

• Tapu kayıtlarını,
• Tarım ve Orman İl/İlçe Müdürlüğünün görüşünü,
• Asgari tarımsal arazi büyüklüklerini,
• Ekonomik bütünlüğü,
• Bilirkişi raporlarını

birlikte değerlendirmelidir. Eğer taşınmazın aynen taksimi 5403 sayılı Kanun hükümleri nedeniyle mümkün değilse, ortaklığın aynen giderilmesine karar verilemez. Böyle bir durumda satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gündeme gelir.

Sonuç ve Değerlendirme

Büyük tarım arazilerinde ortaklığın giderilmesi davalarında, Türk Medeni Kanunu’nun genel hükümleri ile 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun özel hükümleri birlikte uygulanmaktadır. Kanunun temel amacı, tarım arazilerinin miras veya diğer hukuki işlemler sonucunda ekonomik bütünlüğünü kaybedecek şekilde parçalanmasını önlemektir.

Bu nedenle mahkemeler, aynen taksim kararı vermeden önce taşınmazın tarım arazisi niteliğini, asgari tarımsal arazi büyüklüklerini ve ekonomik bütünlüğün korunup korunamayacağını araştırmak zorundadır. Aynen taksimin mümkün olmadığı hâllerde ise Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesi uyarınca satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmelidir.

Sonuç olarak, 5403 sayılı Kanun, ortaklığın giderilmesini engelleyen değil, tarım arazilerinin korunmasını amaçlayan özel bir düzenlemedir. Bu nedenle uyuşmazlıkların çözümünde hem mülkiyet hakkı hem de tarım arazilerinin sürdürülebilirliği birlikte gözetilmelidir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Dilan ARAR