Kira Tespit Davası Nedir?

5 yılı geçen konut ve işyeri kiralarında kira bedelinin taraflar arasında bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesi istemini içeren davaya kira tespit davası denir.

Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak yeni kira döneminde bu kira bedelinde değişiklik yapılması taraflarca istenebilir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira tespit davası karşı tarafa ilişkin bir istem talebi olmayıp sadece kira bedelinin tespitine ilişkin bir dava olduğundan nitelik olarak bir tespit davasıdır.

Kira Tespit Davasının Şartları

Kira tespit davasının açılabilmesi için geçerli şartlar bir kira sözleşmesinin bulunması ve davanın açılmasında hukuki yarar olmasıdır.

Kira sözleşmesi için belirli bir şekil şartı yoktur yani bu sözleşme sözlü olarak da kurulabilir. Lakin kira sözleşmesinin yazılı olması ispat şartı bakımından kolaylık sağlayacaktır.

Tüm davalarda olduğu gibi hukuki yarar bulunmadığı takdirde kira tespit davası açılamayacaktır. Yani yasal sınırlar içerisinde belirlenen kira bedeli, kira tespit davasına konu oluşturmaz.Ayrıca belirtmek gerekir ki bu dava sadece konut ve işyeri kiralarında açılabilir.

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk Şartı

5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi gereği kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır (Dava Açma Süresi Nedir) ?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m. 345).

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılması

Geriye dönük kira tespit davası açılamaz. Yalnızca,  kanuna göre öncesinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa veya kira sözleşmesinde artış şartı yer alıyorsa davanın açıldığı kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmakta ve belirlenen bedelin altında kira ödenmiş ise bunun tahsili mümkün olmaktadır.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davasını açan kişiler genellikle kiraya veren taraf olmakla beraber kiracılar da bu davayı açabilirler. Çünkü bu tespit herhalde kira bedelinin indirilmesine ilişkin de olabilir.

Bazen kiraya veren ve malik aynı kişi olmayabilir. Bu durumda malik de Yargıtay kararlarına göre kira tespit davası açabilir.

Birden fazla kiraya veren olması durumunda bu kişiler arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır. Bu kural birden fazla kiracı olması halinde kiracılar arasında da geçerlidir.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Yeni kira bedeli belirlenirken mahkemece bilirkişi incelemesi yaptırılmalı, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri araştırılarak sonuca varılmalıdır.Mahkeme karar verirken için bir takım kuralları gerekir. Bunlar;

Tüketici Fiyat Endeksi Değişim Oranı (TÜFE)

Önceki yıla ait 12 aylık TÜFE bedeli kira bedelinin belirlenmesinde önemli bir yere sahiptir. Yani tüfe değişim oranı kira bedelinin artırılması ve azaltılmasında başrole sahiptir.

Kiralananın Durumu

Kiralanın konumu, fiziksel durumu, kullanım amacı ve özellikleri; bakıma ihtiyacı olup olmadığı, giderleri hatta çevresinde bulunan sosyal, ekonomik ve kültürel değişiklikler kira bedelinin belirlenmesinde dikkate alınır.

Rayiç Kira Bedeli

Kira bedeli belirlenirken benzer özellikteki taşınmazlar için belirlenen bedeller  dikkate alınır.

Hakkaniyet

TBK m. 344’e göre; ‘’…kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’’

Kira bedeli belirlenirken hakkaniyete göre hareket edilir. Bu kural uygulamada ‘’eski kiracı indirimi’’ olarak da adlandırılır.

Mahkeme kira bedelini belirlerken eğer taşınmaz boşsa kira bedeline %15 ve %20 arasında indirim uygulayabilir.Eski kiracı indiriminde ise aynı taşınmazda daha önce bulunan kiracının sahip olduğu bir avantajdır.

Kira Tespit Davalarında Bedel Artırımı ve Islah

Kira tespit davası açılırken talep edilen bedelinin başlangıçta net bir şekilde belirli olması gerekir. Yargıtay kararlarında bedel isteminin dava açıldıktan sonra ıslah veya bedel artışıyla artırılamayacağı ayrıca belirtilmiştir.

Kira Tespit Davasından Sonra Kira Farkına İlişkin İcra Takibi Süreci

Kira tespit davasının niteliği adından da anlaşılacağı üzere bir tespit davasıdır. Tespit kararları doğrudan ilamlı icra takibinin konusunu oluşturmazlar. İlamlı icra yoluyla icraya başvurulabilmesi için bir eda davası kararına ihtiyaç vardır. Yani tahsil edilemeyen bedel için ayrı bir hukuki süreç başlatılmalıdır.

Ancak kira bedeline ilişkin haciz yoluna başvurulabilmesi için kira tespit davası kararının kesinleşmesi gerekir.

Bedel geçmişe yönelik olsa da tespit sonucu belirlenen alacağa fer’i bir alacak olan faiz yürütülebilmesi için de mahkeme kararının kesinleşmesi şartı aranır.

Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları

Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflar tarafından öngörülemeyen birtakım olağanüstü durumlar meydana gelebilir. Bu olağanüstü (fevkalade) durumların gerçekleşmesi tarafların edim yükümlülüğünü yerine getirmesini önemli ölçüde etkileyebilir. İşte bu halde edim yükümlülüğü olumsuz etkilenen taraf kira bedelinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.

Mahkeme bu uyarlamayı yaparken yukarıda da belirttiğimiz TÜFE, emsal (rayiç) kira bedeli vs. kıstasları dikkate almak zorunda değildir. Zaten ortada olağanüstü bir durum olduğundan tarafların edim yükümlerini yerine getirmesi kendisinden beklenmeyeceğinden bu kıstaslara göre karar verilmesi de hakkaniyete uygun olmayacaktır.

Kira uyarlama davasının kira tespit davasından farkı 5 yıllık kurala bağlı olmayıp her zaman açılabilme imkanın bulunmasıdır. Hatırlatmak gerekir ki bu davanın açılabilmesi için taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum yaşanmalı ve ve borçludan edimini yerine getirmesini istemek dürüstlük kuralına aykırı bir durum oluşturmalıdır.

Enflasyon Yargıtay kararlarında çoğunlukla uyarlama davası için olağanüstü bir sebep olarak görülmemekle beraber İstanbul Bölge Adliyesi 54. Hukuk Dairesi’nin 2023/845 Esas 2023/536 Karar numaralı 15.03.2023 tarihli kararında ‘’Enflasyon nedeniyle emsallerde ciddi artış olması halinde 5 yıl dolmadan da kiranın uyarlanması istenebilir.’’ şeklinde bir karar vermiştir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki karar henüz Yargıtay tarafından onanmamış veya bozulmamıştır.

Kira uyarlama davasının kira tespit davasından diğer bir farkı ise kira tespit davasının sadece konut ve işyeri kiralarında açılabilirken kira uyarlama davasının her çeşit kira sözleşmesinin uyarlanması için açılabilmesidir.

Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN