Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu

Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını, bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâle getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. (TMK m. 730/1).

Taşınmaz malikinin sorumluluğu kurtuluş kanıtı getirilemeyen olağan bir neden sorumluluğu, yani kusursuz bir sorumluluk türüdür. Kusur aranmadığı için malikin ayırt etme gücüne sahip olması da gerekmez. Ancak taşınmaz maliki kusurlu ise zarar gören haksız eylem (TBK m. 49 vd.) hükümlerine de dayanabilir.

Taşınmaz Malikinin ve Yapı Malikinin Sorumluluğu Karşılaştırma

Taşımaz malikinin ve yapı malikinin sorumluluğunun belli başlı benzerlikleri ve farklılıkları vardır.

Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının aşırı kullanılmasından doğan zarar veya zarar tehlikesi varsa söz konusu olur (TMK m. 730).

Taşınmaz maliki ya da sınırlı ayni hak sahibine karşı bu dava açılabilir.

Yapı Malikinin Sorumluluğu

Bina ve diğer yapıların yapımındaki bozukluk veya bakımdaki eksiklik nedeniyle özen yükümlülüğünün ihlalinden doğan zararlarda söz konusu olur (TBK m. 69).

Dava yalnızca yapı (bina ve inşa eseri) malikine karşı açılabilir.

Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu Koşulları

Taşınmaz malikinin sorumluluğu için gereken koşullar aşağıda sayılmıştır:

Malik Veya Onun Eyleminden Sorumlu Olduğu Kişiler Tarafından Taşınmazın Kullanılması Gerekir

Taşınır mülkiyetinin taşkın (aşırı) kullanılmasından doğan sorumluluk bu kapsamda değildir. Malik, yardımcı kişilerin davranışlarından sorumlu ise onların taşınmazı kullanırken vermiş oldukları zarardan da sorumludur.

Buradaki yardımcı kişi deyimi geniş yorumlanmalıdır. Örneğin birlikte yaşanılan aile bireyi, çalıştırılan işçi, kiracı da bu kapsamdadır.

Kullanım, Yasal Kısıtlamalara Aykırı (Aşırı) Olmalıdır

Malik taşınmaz üzerindeki fiili tasarruf yetkilerini kullanırken taşkınlık yapmalı ve bu taşkınlık (aşırı kullanma), taşınmazın işletilmesi ve kullanılmasıyla ilgili olmalıdır.

Malik, hukuksal tasarruf yetkisini kullanması nedeniyle taşınmaz malikinin sorumluluğu hükümleri (TMK m. 730) uyarınca sorumlu olmaz.

Sorumluluğu Doğuran Olay Hukuka Aykırı Olmalıdır

Sözleşmeye aykırılık bu kapsamda değildir. Taraflar arasındaki sözleşmeye aykırılık durumunda Türk Borçlar Kanunu’nun hükümleri uygulanır. (TBK m. 112)

Zarar Doğmalı Veya Zarar Tehlikesi Bulunmalıdır

Zarar, kişiye veya eşyaya ilişkin olabileceği gibi, maddi ve manevi de olabilir.

Aşırı kullanım ile zarar arasında uygun nedensellik bağı bulunmalıdır.

Nedensellik bağının kesilmesi durumunda malik sorumluluktan kurtulur.

Eski Hale Getirme Davası Nedir?

Mülkiyet hakkının taşkın (aşırı) kullanılması sonucu oluşan hukuka aykırı durum devam ediyorsa komşu taşkınlıkların ortadan kaldırılmasını, eski duruma getirilmesini isteyebilir.

Örneğin fabrikadan dökülen atıklar için arıtma tesisatı kurulması istenebilir. Ancak bazı durumlarda malikin taşkınlık oluşturan davranışı kaçınılmaz nitelikte olabilir.

Örneğin ruhsatlı bina yapımında olduğu gibi. Bu durumda zarar gören bu taşkınlığa katlanmak zorundadır; ancak hakim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir (TMK m. 730/2).

Eski Hale Getirme Davası taşkınlık devam ettiği sürece açılabilir.

Tehlikenin Giderilmesi Davası Nedir?

Malikin geçmişte aşırı derecede kullanmış olduğu mülkiyet hakkını yeniden kullanacağı ve bundan da bir zarar tehlikesinin doğacağı anlaşılıyorsa malikin bu tür taşkın davranışlardan kaçınması için dava açılabilir. Bu dava zarar tehlikesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir.

Tazminat Davası

Komşu, malikin mülkiyet hakkını aşırı derecede kullanmasından dolayı maddi veya manevi bir zarara uğramışsa zararın giderilmesi için tazminat davası da açabilir. Zarara hangi malik neden olmuşsa tazminatı da o malik ödemek zorundadır.

Hem eski hâle getirme hem de tazminat istemleri birlikte dava edilebilir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK