Şufa Hakkı
Şufa hakkı yani önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda herhangi bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyan kanuni bir haktır.
Bu hak paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla birlikte doğmakta olup, ancak bir payın üçüncü kişiye satışa konu edilmesiyle birlikte kullanılabilir hale gelir.
Şufa (Ön Alım) Hakkı Davası ve Türleri
Şufa hakkı yalnızca dava yolu ile kullanılabilir. Fakat bu hakkın doğması iki şekilde olur. Bunlar ise şöyledir;
- Kanundan Doğan Ön Alım Hakkı
- Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkı
Kanundan Doğan Önalım Hakkı Davası
Kanuni şufa hakkı, yalnızca paylı mülkiyete konu taşınmaz mallar bakımından geçerlilik arz etmekte olup, uygulama alanı esas itibarıyla paydaşlar arasındaki ilişkilerle sınırlıdır.
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. (TMK m. 732)
Kanundan doğan şufa hakkının kullanılabilmesi için bu hakkın tapu siciline şerh verilmiş olması aranmaz. Söz konusu hak, doğrudan kanun hükümlerinden kaynaklanmakta olup, şerhe bağlı olmaksızın hüküm ve sonuç doğurur.
Fakat şufa hakkı sahibi paydaşlar bu haktan feragat etmeleri halinde, söz konusu feragatin geçerlilik kazanabilmesi için resmi şekilde düzenlenmesi ve tapu siciline şerh verilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde feragat hukuken ileri sürülemez ve üçüncü kişiler bakımından bağlayıcılık kazanmaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. (TMK m. 733/2)
Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Yani taşınmaz üçüncü kişiye haciz veya icra yoluyla geçmiş ise şufa hakkı kullanılamaz.
Şufa hakkı, yalnızca bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, bu üçüncü kişiye karşı ileri sürülebilir. Yani taşınmazdaki payı edinen kişi, şufa davasında davalı sıfatına sahiptir. Şufa davası, payını satan eski paydaşa yöneltilemez.
Sözleşmeden Doğan Şufa Hakkı Davası
Bir kişi kanuni bir yükümlülüğü bulunmasa dahi kendi mülkiyetinde bulunan taşınmaz veya taşınır mal üzerinde, bir başkası lehine sözleşmeye dayalı olarak şufa hakkı tanıyabilir.
Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Sözleşme ile tanınan şufa hakkının üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi, ancak bu hakkın tapu siciline şerh edilmesiyle mümkündür.
Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir. Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer. Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.
Şufa Davası Zamanaşımı Süresi (Hak Düşürücü Süre)
Şufa hakkının kullanılmasına ilişkin süreler, paydaşların süresiz şekilde dava açarak alıcının hukuki güvenliğini zedelemesini önlemek amacıyla öngörülmüştür. Bu bağlamda, şufa hakkının kullanılmasında iki ayrı süre söz konusudur:
- Şufa hakkı sahibi paydaşlara taşınmazın satışı, alıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmişse, bildirimin tebliğinden itibaren üç ay içinde şufa davası açılmalıdır.
- Ancak, satış işlemi noter vasıtasıyla şufa hakkı sahiplerine bildirilmemişse, her hâlükârda satış tarihinden itibaren iki yıl içinde şufa davası açılması gerekmektedir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır. (TBK m. 242)
Şufa hakkının kullanılmasına ilişkin olarak belirlenen bu süreler, hak düşürücü niteliktedir. Belirtilen sürelerin geçmesi halinde, şufa hakkı ileri sürülerek dava açılması hukuken mümkün değildir.
Şufa Davası Nasıl Açılır?
Paylı mülkiyete konu bir taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde, satıcı veya alıcı tarafından bu durumun diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Bu bildirim, diğer paydaşların satıştan haberdar edilerek şufa hakkını kullanıp kullanmayacaklarına karar verebilmeleri amacıyla yapılır.
Bu bildirimi alan paydaşlardan biri, şufa hakkını kullanmak istiyorsa, bu hakkı kullanabilmek için mutlaka dava açmak zorundadır. Şufa hakkı sahibinin, bu hakkı kullanmak istediğini noter, posta, e-posta gibi araçlarla bildirmesi mümkün değildir. Önalım hakkı ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Şufa Davaları Hangi Mahkemede Görülür?
Şufa davası, görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Şufa davasında yetkili mahkeme ise gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Kimler Şufa Davası Açamaz? Davada Dikkat Edilecek Hususlar
Türk Medeni Kanunu’nun 732. Maddesinin açık düzenlemesi uyarınca şufa hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı ayni hakka sahip olanlar, şufa hakkını kullanamaz.
Fiili Taksim Halinde Önalım (Şufa Hakkı)
Önalım hakkının hangi durumlarda kullanılmayacağı kanunda sayılmıştır. Mesela cebri arttırma durumunda ön alım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkının kullanılamayacağı bir diğer durum ise fiili taksim halidir. Bu durum kanundan dolayı değil öğreti ve Yargıtay kararlarıyla ortaya çıkmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17.05.2023 tarihli bir kararında fiili taksim durumu şöyle ele alınmıştır;
| Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2021/124, Karar: 2023/481, K. Tarihi: 17.05.2023
23. Türk Medeni Kanunu’nda paydaşlar arasında fiili taksim hususu düzenlenmediği gibi önalım hakkının kullanımına olan etkisine dair bir düzenleme de bulunmamaktadır. Bu kavram uygulamaya Yargıtay içtihatları ile girmiştir. Yargısal içtihatlarda yapılan tanıma göre paydaşlar arasında fiili taksim bulunduğu takdirde önalım hakkının kullanılmasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunun kabul edilebilmesi için, yasal önalım hakkına konu payın ilişkin bulunduğu bir taşınmazın varlığı, bu taşınmazın paydaşlarca kendi aralarında taksim edilmesi ve davacı ve davalıya pay satan paydaş (paydaşların) taşınmazın belirli bir kısmını kullanması gerekli ve yeterlidir. 28. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde Mahkemece imar uygulaması sonucu oluşan taşınmazın uygulama öncesinde her biri ayrı tapuya kayıtlı bağımsız parselden oluştuğu ve imar uygulaması sonucunda önceki kullanım durumunun devam ettiği gerekçesiyle fiili taksim olgusunun varlığı kabul edilmiş ise de bu kabulün eksik inceleme ve araştırmaya dayandığı anlaşılmaktadır. Zira 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 259/2 nci maddesinin açık hükmüne rağmen taşınmaza ilişkin eldeki davada tanıklar duruşmada dinlenmiş, mahallinde keşif yapılmamış ve dava konusu taşınmazdaki kullanım durumu yeterince açıklığa kavuşturulmamıştır. Bu nedenle davacının TMK’nın 2 nci maddesi uyarınca dürüstlük kuralına aykırı davrandığının kabulü için fiili taksimin kuşkuya yer vermeyecek şekilde kanıtlanması gerektiği gözetilerek 87 ada 82 parselin tapu kaydında sayfa numaraları yazılı bulunan dokuz ayrı parsele ait tapu kayıtları ve krokileri getirtilmeli, fiili taksime ilişkin olarak tarafların delilleri de toplandıktan sonra mahallinde keşif yapılarak taraf tanıkları dinlenilmeli, fen bilirkişinden düzenlenecek keşifte tanıklar tarafından gösterilecek yerlerin işaretlendiği denetime elverişli kroki ve rapor alınmalı, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek davacının dava konusu taşınmazda belirli bir yeri kullanıp kullanmadığı, davalıya payını satan kişinin kullandığı bölüm olup olmadığı belirlenerek fiili taksimin bulunup bulunmadığı tespit edildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir. |
Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Furkan DİLER
