İhalenin Feshi

Haczedilen malların satışı için gerçekleştirilen ihalede kanuna veya usule aykırılık olduğunu düşünen bazı ilgililer, yurt içinde bir adres göstermek şartıyla, icra mahkemesine şikayette bulunarak ihalenin iptalini talep edebilirler (İİK m. 134/2).

İhalenin feshi, şikayet yoluyla ileri sürülen bir talep olup, yalnızca taşınmazların satışına yönelik ihaleler için değil, taşınır malların satışına ilişkin ihaleler için de geçerli bir başvuru yoludur.

İhalenin Feshi Sebepleri

İhalenin feshi sebepleri aşağıda sayılmıştır:

Satış Talebi ile İlgili Nedenler

Satış talebiyle ilgili bazı işlemlerin kanuna veya duruma uygun olmaması ihalenin feshi için gerekçe olabilir. Örneğin, satışın talep olmadan gerçekleştirilmesi, satış talebinin geri alınmasına rağmen devam ettirilmesi, haczin kaldırılmış olmasına rağmen satışın yapılması ya da taksitlendirme süresi içinde yapılan bir talebe dayanarak satışın gerçekleştirilmesi gibi durumlar bu kapsama girer.

İhaleye Hazırlık Sürecine İlişkin Nedenler

İhalenin feshi, ihaleye hazırlık aşamasında ortaya çıkan usulsüzlükler nedeniyle de talep edilebilir. Örneğin, hukuka veya ahlaka aykırı yollarla ihalenin sağlanması, ilan sürecinde usulsüzlük yapılması, satışın süresi içinde yapılmamış bir talebe dayanarak gerçekleştirilmesi, artırmanın kanunda belirtilen süre içinde ilan edilmemesi, satış ilanında yer, gün ve saat bilgilerinin eksik olması, ilanların ilgililere usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemesi veya kesinleşen kıymet takdirinin üzerinden iki yıl geçmesine rağmen yeniden değerleme yapılmaması gibi durumlar ihalenin feshi sebepleri arasında sayılabilir.

İhalenin Yapılmasına İlişkin Nedenler

İhalenin gerçekleştirilme aşamasında ortaya çıkan usulsüzlükler de ihalenin feshi sebebi olabilir. Örneğin, bir katılımcının hukuka aykırı şekilde ihaleye girmesinin engellenmesi, ihalenin ilan edilen yer ve zamandan farklı bir yerde veya zamanda yapılması, yetkisiz bir görevli tarafından yürütülmesi, ekonomik bir gereklilik olmaksızın birden fazla taşınırın birlikte satılması ya da teklif edilen bedelin yasal koşulları karşılamamasına rağmen ihalenin tamamlanması gibi durumlar bu kapsamda değerlendirilir.

İhaleye Fesat Karıştırılması

Kanuna veya ahlaka aykırı şekilde ihaleye müdahale edilmesi, ihalenin feshi için geçerli bir sebeptir (m. 134/2). Örneğin, satışa konu taşınmazın belediye tarafından kamulaştırılacağı yönünde asılsız söylentiler yayılması, ihale sırasında bir kişinin taşınmazın mezarlık alanı olduğunu iddia etmesi veya katılımcıların belirli kişilere para teklif edilerek ihaleden çekilmeye ikna edilmesi gibi durumlar ihaleye fesat karıştırma olarak değerlendirilir.

Alıcının Malın Esaslı Niteliklerinde Yanılgıya Düşmesi

Satışa konu malın temel özellikleri hakkında alıcının hataya düşmesi de ihalenin feshi sebebi olabilir. Örneğin, taşınmazın yüzölçümünün gerçekte olduğundan daha büyük gösterilmesi, üç odalı bir yapının şartnamede dört odalı olarak belirtilmesi, ihalenin gerçekleşmesinden önce taşınmazın kamulaştırılmış olması veya imar durumu hakkında yanlış bilgiler verilmesi gibi durumlar, alıcının hatalı değerlendirme yapmasına neden olarak ihalenin feshi gerekçesi oluşturabilir.

İhalenin Feshini Talep Edebilecek Kişiler

Herhangi bir kişi ihalenin feshini talep edemez. Kanun, bu hakkı belirli kişilerle sınırlamıştır. İhalenin feshini isteyebilecek kişiler şunlardır (İİK m. 134/2):

• Satış talep eden alacaklı,
• Borçlu,
• Teklif vererek (pey sürerek) ihaleye katılanlar,
• Resmi sicillerde ilgisi bulunan kişiler ve sınırlı ayni hak sahipleri.

İhalenin feshini talep eden kişi, Türkiye’de bir adres bildirmek zorundadır (İİK m. 134/2). Ayrıca, fesih talebinde bulunan kişi, öne sürdüğü hukuka aykırılık nedeniyle kendi menfaatinin ihlal edildiğini ispatlamakla yükümlüdür (İİK m. 134/11).

Satış talebinde bulunmamış bir alacaklı, ihalenin feshini isteyemez. Kendi kusuru nedeniyle ihaleye fesat karıştıran kişi de fesih talebinde bulunamaz.

Mahkeme, ihalenin feshini yetkisi olmayan kişiler tarafından talep edildiğini tespit ederse, bu talebi reddeder ve başvuruda bulunan kişiye ihale bedelinin %10’una kadar para cezası verebilir (İİK m. 134/5).

İhalenin Feshi Usulü

İhalenin feshi, şikayet yoluyla icra mahkemesinden talep edilir. Yetkili mahkeme, satışı gerçekleştiren icra dairesinin bağlı olduğu icra mahkemesidir. Eğer şikayet, görevsiz veya yetkisiz bir mahkemeye yapılmışsa, mahkeme dosya üzerinden inceleme yaparak en geç 10 gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir. Masraflar, gider avansından karşılanarak dosya kendiliğinden (resen) yetkili mahkemeye gönderilir. Bu karar kesindir (İİK m. 134/7).

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluyla yapılan açık artırmalarda ihalenin feshi başvuruları için görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4).

İhalenin feshi için şikayet süresi 7 gündür. Bu süre, kural olarak, ihale tarihinden itibaren işlemeye başlar. Ancak bazı durumlarda, süre ihalenin öğrenildiği tarihten itibaren işler. Bununla birlikte, ihalenin ilan edildiği elektronik satış portalında duyurulmasından itibaren 1 yıl geçtikten sonra ihalenin feshi talep edilemez (İİK m. 134/10).

Fesih süresinin ihale tarihinden değil, öğrenme tarihinden itibaren başlaması gereken durumlar şunlardır:

• Satış ilanının tebliğ edilmesi gereken kişilere bildirilmemesi,
• Satışa konu malın esaslı niteliklerindeki hatanın sonradan fark edilmesi,
• İhaleye fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi.

Harç ve Teminat

İhalenin feshini, satış isteyen alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışındaki kişiler talep ederse, ihale bedeli üzerinden nispi harç alınır.

• Bu harcın yarısı başvuru sırasında peşin olarak ödenmelidir.
• Talebin kabul edilmesi halinde, alınan harç iade edilir.
• Talep reddedilirse, alınan harç geri verilmez ve eksik kalan tutar talepte bulunandan tahsil edilir (İİK m. 134/3).

Ayrıca, bu kişilerden ihale bedelinin %5’i oranında teminat göstermeleri istenir. Bu teminat, ilgili kişilerin uğrayabileceği muhtemel zararlara karşı bir güvence olarak kabul edilir (İİK m. 134/4).

Yargılama Süreci

İcra mahkemesi, ihalenin feshi talebi üzerine 20 gün içinde duruşma yaparak karar verir. Taraflar duruşmaya katılmasa bile mahkeme gerekli kararı verir. Ancak, başvurunun usulen reddedilmesi gerekiyorsa, duruşma yapılmadan da karar alınabilir (İİK m. 134/5).

İhalenin feshi, basit yargılama usulüne tabidir. Mahkeme, bir şikayet yargılaması yürüttüğü için her türlü delili inceleyebilir ve tarafların ikrarıyla bağlı değildir.

Mahkemenin Verebileceği Kararlar

Talebin Reddi

Mahkeme, aşağıdaki sebeplerle talebi reddederse, başvuruda bulunan kişiye ihale bedelinin %10’una kadar para cezası verilebilir (m. 134/5):

• İhalenin feshi yetkisi bulunmayan kişilerce talep edilmişse,
• Teklif (pey) vererek ihaleye katılanlar, sonrasında feragat etmişse,
• Mahkeme, işin esasına girerek talebi haksız bulmuşsa.

Talebin Kabulü

Mahkeme, ileri sürülen fesih sebebini haklı bulursa ihalenin feshine karar verir. Bu durumda:

• Satış bedeli alacaklılara ödenemez,
• İhale bedeli alıcıya iade edilir,
• Alıcının kazandığı mülkiyet hakkı sona erer,
• Taşınmazın tapu tescili yapılamaz.

İhalenin feshi talebinin reddine ilişkin kararlar maddi anlamda kesin hüküm teşkil eder. Yani, bu kararlar genel mahkemelerde yeniden dava konusu edilemez, ancak yargılamanın yenilenmesi yolu açıktır.

İhalenin feshi talebinde bulunulmuş olması, satış bedelinin ödenmesini durdurmaz. Ancak, icra müdürü, ihale bedelini mahkeme kararı kesinleşene kadar bankada nemalandırarak saklar. İhalenin feshi kararı kesinleştiğinde, ihale bedeli faiziyle birlikte hak sahiplerine ödenir (İİK m. 134/8).

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Şevval Asude DOĞAN