Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı, özel bir mülkiyettir.

Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden başlı başına kullanılmaya elverişli olanlar üzerinde, taşınmazın maliki veya malikleri tarafından kurulan mülkiyet türüdür.

Kat Mülkiyetinin Kurulması

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senette ve tapu siciline tescil ile doğar. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerle uygulanır.

Kat mülkiyetinin kurulması hukuksal işlem ya da mahkeme kararı ile gerçekleşebilir.

Kat Maliklerinin Hakları ve Borçları Nelerdir?

Kat maliklerinin belli başlı hakları ve borçları bulunmaktadır.

Kat Maliklerinin Hakları

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’un ilgili hükümlerini saklı kalmak şartıyla Türk Medeni Kanunu’nun maliklere sağladığı tüm hak ve yetkilere sahiptirler.

Kat malikleri ana taşınmazın bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.

Kat Maliklerinin Borçları

Kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentilerini ve ortak yerleri kullanırken dürüstlük kuralına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Kat maliklerinin borçlarına ilişkin olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak yararlananlara uygulanır.

Ana Taşınmazın Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk

Kat malikleri, ana taşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumak zorunludur. Ancak taşınmazın ortak yerlerinde inşaat onarım ve tesis, değişik renkte dış badana veya boya yaptırmak için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.

Her kat maliki ana taşınmaza ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.

Ana Taşınmazın Genel Giderler ve Sigorta Giderlerine Katılma

Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerini ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
• Taşınmazın sigorta primlerine ve bu gibi ortak yerlerin bakımı, koruma ve güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aile gibi giderleri, tesis işletme giderlerine ve diğer giderler için toplanacak avansa arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Yasak İşler

Ana taşınmazın, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi kurumlar ya da kuruluşlar kurulamaz. Kat maliklerinin buna aykırı düzenlendiği sözleşmeleri hükümsüzdür.

Ayrıca eğlence ve toplantı yeri ve gıda beslenme yeri ile imalathane, boyahane, basım evi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verileceği kararla açılabilir.

Çekilmezlik ve Zorunlu Devir

Kat maliklerinden biri kendisine düşen borçlara ve yükümlülükleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse onlar o kat malikinin bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkını kendilerine devredilmesini mahkemeden isteyebilirler.

Kat İrtifakı Sahiplerinin Bağlı Olduğu Rejim

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

Kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile ana taşınmazın yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır

Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, dürüstlük kuralı uyarınca kolaylaştırmakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Kat irtifakı sahiplerinden biri, kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, diğer paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının yasal süre içinde yapılamaması nedeniyle kat irtifakı düşerse kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Ana taşınmazın bütün bağımsız bölümlerinin tek bir kişinin mülkiyetinde toplanmasıyla kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.

Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin ya da bütün bağımsız bölümleri kendi mülkiyetinde toplayan malikin, kat mülkiyetinin olağan mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir.

Ana yapının tümü harap olmuşsa ana taşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK