Özel Hukuk

Kiralayanın Fesih Hakkı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. 

Kira Sözleşmesi Türleri

Türk Borçlar Kanunu, farklı ihtiyaçlara yönelik üç temel kira sözleşmesi türünü düzenlemiştir:

  1. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi: Bireylerin yaşam alanı olarak kullandığı konutlar ile ticari faaliyet yürütülen çatılı işyerlerini kapsar.
  2. Adi Kira Sözleşmesi: Konut veya çatılı işyeri kapsamına girmeyen taşınmazlar için yapılan kira sözleşmesidir. Örneğin, açık otoparklar veya tarla gibi taşınmazlar bu kapsamda değerlendirilir.
  3. Ürün (Hasılat) Kira Sözleşmesi: Kiralanan taşınmazın ürün getiren bir yer olması durumunda bu sözleşme türü uygulanır. Tarla veya meyve bahçesi gibi taşınmazlar bu kapsamda yer alır.

Kira Sözleşmesinin Geçerliliği ve Şekli

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmeleri için belirli bir şekil şartı öngörmemiştir. Bu nedenle, sözleşmeler yazılı veya sözlü şekilde yapılabilir. Önemle belirtmek gerekir ki yazılı kira sözleşmesi yapmak, taraflar arasındaki anlaşmazlıkların ispatında kolaylık sağlar.

Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olarak düzenlenmesi mümkündür:

  • Belirli Süreli Kira Sözleşmesi: Sürenin sona ermesiyle birlikte kendiliğinden sona erer ama kiracı süre sonunda sözleşmeyi feshetmezse, sözleşme bir yıl uzamış kabul edilir.
  • Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi: Sözleşme, taraflardan birinin fesih bildiriminde bulunmasıyla sona erer.

Kira Sözleşmesinin Geçerliliği ve Şekli

Fesih Hakkı Nedir?

Fesih ise devam eden sözleşmenin ileriye etkili olarak sona ermesi anlamına gelmektedir. Bir sözleşmenin feshedilmesi geçmiş ifaların iadesini gerektirmemekle birlikte ileriye dönük edim borçlarından tarafları kurtarır.

Belirli Süreli Sözleşmeler

Süre sonunda kendiliğinden sona erer. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa, sözleşme bir yıl uzar. Kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı ise kanunen sınırlandırılmıştır.

Belirsiz Süreli Sözleşmeler

Kiracı, kira dönemi sonunda üç aylık ihbar süresiyle sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin fesih hakkı ise yalnızca on yıllık sürenin sonunda doğar.

Olağanüstü Fesih

Taraflardan biri için sözleşmenin devamı çekilmez hale gelirse, mahkemeye başvurarak sözleşmenin sona erdirilmesi talep edilebilir.

Kiracının Temerrüdü

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemezse, kiraya veren yazılı ihtar göndererek 30 günlük süre tanır. Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir.

Kira Sözleşmesi Sonunda Yapılması Gerekenler

Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracı taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmekle yükümlüdür. Kiraya veren ise taşınmazda hasar bulunmadığını tespit ettiğinde, depozito bedelini iade eder.

Belirli Süreli Sözleşmelerde Kiralayanın Fesih Hakkı Nasıldır?

TBK m.300/2’ye göre, tarafların açık veya örtülü bir şekilde belirli bir süre öngörmesi ve bu sürenin sonunda bildirim yapılmaksızın sözleşmenin sona ermesi halinde, belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu olur. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.347/1 gereği, kiracı fesih bildirimi yapmazsa sözleşme bir yıl süreyle kendiliğinden uzar.

Fesih Bildirimi ve Süresi

Kiracının sözleşmeyi sona erdirmek için sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunması gereklidir (TBK m.348). Bu sürenin değiştirilip değiştirilemeyeceği konusunda farklı görüşler vardır:

  • Sürenin emredici olduğu ve değiştirilemeyeceği,
  • Sürenin nispi emredici olduğu ve yalnızca kısaltılabileceği,
  • Sürenin yedek hukuk kuralı olduğu ve tarafların uzatma veya kısaltma yapabileceği yönünde görüşler bulunmaktadır.
  • Yargıtay çoğunlukla 15 günden uzun sürelere izin vermezken, aksi yönde kararlar da bulunmaktadır.

TBK m. 348’e göre; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.”

Sözleşmenin Kendiliğinden Uzaması

Kiracı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl süreyle uzar (TBK m.347/1). Doktrinde bu uzamanın yeni bir sözleşme mi yoksa mevcut sözleşmenin devamı mı olduğu tartışmalıdır. Genel kabul, mevcut sözleşmenin uzadığı yönündedir. Teminatlarla ilgili olarak:

Kiracı tarafından verilen teminat devam eder. Üçüncü kişiler tarafından verilen teminat ise aksi kararlaştırılmamışsa sona erer.

TBK m. 347’ye göre; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin

süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Bildirimin Sonuçları

Fesih bildirimi yapılırsa sözleşme sürenin bitiminde sona erer ve kiracının kiralananı iade borcu doğar (TBK m.334). İade gerçekleşmezse kiraya veren, alacak hakkına dayanarak veya malikse istihkak davası açabilir.

Kiracının fesih bildirimi sonrası tarafların ilişkiyi zımnen sürdürmesi durumunda, bu ilişkinin belirsiz süreli kira sözleşmesi sayılacağı görüşü ağır basmaktadır.

TBK m. 334’e göre; “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür”

Bildirimin Sonuçları

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Kiralayanın Fesih Hakkı Nasıldır?

TBK m.300/2’ye göre, belirli süre unsurlarını taşımayan kira sözleşmeleri belirsiz süreli sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı, her zaman ve herhangi bir gerekçe göstermeksizin fesih hakkına sahiptir. TBK m.347/2, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında bu fesih hakkını düzenler ve genel hükümlere uygunluk şartı arar. Bu bağlamda TBK m.328 ve 329 maddeleri uygulanır.

MADDE 300/2- Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

 

MADDE 347/2- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler

 

MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. 

MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

TBK m.329 uyarınca, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınarak altı aylık kira dönemleri belirlenir. Kiracı, altı aylık dönemin sonu için en az üç ay önceden fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Kiracı, yerel adet veya sözleşmede aksi belirtilmedikçe, altı aylık dönemlerin bitimi itibarıyla fesih hakkını kullanabilir.

Taraflarca daha uzun bir fesih bildirimi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılması, kiracıyı koruma amacıyla sınırlı olmalıdır. Bu durum, kiracının haklarını kısıtlayıcı düzenlemelerin geçersiz olabileceği anlamına gelir.

Fesih bildiriminin geçerli sayılabilmesi için sözleşmenin altı aylık dönemleri dikkate alınarak, fesih bildirim süresinin (3 ay) eksiksiz yerine getirilmesi gerekir.

Sonuç

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmeleri, tarafların hak ve yükümlülüklerini dengelemeyi hedefleyen ayrıntılı düzenlemeler içermektedir. Bu bağlamda, kiralayanın fesih hakkı, kiracının korunmasını esas alan sınırlamalarla düzenlenmiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih gerçekleştiremez ve yalnızca on yıllık uzama süresinden sonra fesih hakkı kazanır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, on yıllık sürenin ardından genel hükümlere uygun şekilde fesih bildiriminde bulunabilir.

Olağanüstü fesih hakkı, sözleşmenin çekilmez hale gelmesi durumunda taraflara tanınarak, uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynamaktadır. Fesih süreçlerinde yasal sürelere uyulması ve fesih bildiriminin yazılı yapılması gerektiği unutulmamalıdır. Tarafların bu yükümlülüklere dikkat etmesi, uyuşmazlık riskini en aza indirerek sağlıklı bir kira ilişkisi sürdürülmesini sağlayacaktır.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Tuğçe ŞEN

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu