Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları

Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları yasadan doğabileceği gibi taşınmaz malikinin yaptığı hukuksal işlemlerden de doğabilir.

Taşınmaz Mülkiyetinin Yasal Kısıtlamaları

Yasadan doğan kısıtlamalar kamu hukukundan doğan kısıtlamalar veya özel hukuk hükümlerinden doğan kısıtlamalar olmak üzere ikiye ayrılır.

Yasal kısıtlamalarda kapalı ilkesi geçerlidir; yasal kısıtlamalar ister kamu hukukundan isterse özel hukuktan dolsun tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.

Kısıtlama özel hukuktan doğmuşsa ilgili kişiler bu kısıtlamayı ortadan kaldırabilirler veya değiştirebilirler. Ancak bunu ilişkin sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Buna karşılık kısıtlama kamu hukukundan doğmuşsa kaldırılmaz veya değiştirilmez.

Özel hukuktan doğan yasal kısıtlamalar üçe ayrılmaktadır:

• Paylı malikler yararına konulmuş kısıtlamalar,
• Komşular yararına konulmuş kısıtlamalar,
• Herkes yararına konulmuş kısıtlamalar.

Yasal Ön Alım Hakkı Nedir?

Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlardan birinin payına tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması durumunda diğer paylaşılarak aynı koşullarda bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.

Ön alım hakkı kullanılınca paylaş, payını yasal ön alım hakkını kullanan diğer paydaşları devretme yükümlülüğü altına girmektedir.

Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşları noter aracılığıyla bildirilir. Öyle alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarih üzerinden üç ay ve satış üzerinden iki yıl geçmesiyle düşer.

Yasal ön alım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Bu hakkında hava dışında kullanılması olanaklı değildir. Ön alım davası yenilik doğuran bir dava ve Buda havada yer verilen kararda yenilik doğuran bir karardır.

Komşular Yararına Konulmuş Kısıtlamalar

Komşular yararına konulmuş kısıtlamalar, komşuluk ilişkilerinin korunması için taşınmaz malikinin sahip olduğu yetkilere getirilen kısıtlamalardır.

Komşu kavramından sadece bitişik taşınmaz malikleri değil geniş çevre ve alana sahip bölümde yaşayan kişiler anlaşılmaktadır.

Komşu yararına konulmuş kısıtlamalar aşağıda sayılmıştır:

Mülkiyet Hakkını Taşkın Kullanmaktan Kaçınma

Herkes, taşınmaz mülkiyetinin doğan yetkilerini kullanırken özellikle işletme faaliyetlerini sürdürürken komşuların olumsuz şekilde dikilecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

Kazı ve Yapılar

Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara onların topraklarını sarmak veya tehlikeye düşürmek ya da özellik tesisleri etkilememek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.

Bitkiler

Komşu, dal ve kökler taşarak kendi arazisine zarar verirse bunların uygun bir süre içerisinde kaldırılmasını isteyebilir.

Doğal Olarak Akan Su

Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.

Mecra Geçirilmesi

Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinde altından veya üstünden geçilmesine katlanmakla yükümlüdür.

Geçit Hakları

Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçirdim bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasında komşularına isteyebilir.

Zorunlu geçti hakkının doğması için iki koşunun bir arada bulunması gerekir. Bu iki koşul malikin genel yola çıkmak için yeterli bir alana sahip olmaması ve tam bir bedel ödemesidir.

Herkes Yararına Konulmuş Kısıtlamalar

Herkes yararına konulmuş kısıtlamalardan yararı bulunan herkes yararlanır (TMK m. 751. 753). Burada malikin hukuksal değil, fiili tasarruf yetkisini (kullanma ve yararlanma yetkisini) belirli bir ölçüde kısıtlamaktadır.

Orman Ve Meraya Girme

Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça, herkes başkasının orman ve merasına girebilir ve oralarda yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri, yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayıp alabilir (TMK m. 751/1).

Bu düzenleme özel mülkiyete konu olabilen orman ve meralar için geçerlidir. Yoksa Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki orman ve meralar bu kapsamda değildir.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki orman ve meralar başta Orman Yasası ve Mera Yasası olmak üzere özel yasa hükümlerine tabidir. Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girme, 1380 sayılı Su Ürünleri Yasası ve 4915 sayılı Kara Avcılığı Yasası gibi özel yasa hükümlerine tâbidir (TMY m. 751/2).

Sürüklenen Şeyler ile Benzerlerinin Alınması

Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçükbaş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır (TMK m. 752/1)

Ancak arazi maliki, bu yüzden uğradığı bir zarar varsa bunun denkleştirilmesini isteyebileceği gibi, denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsedebilir (TMY m. 752/2). Denkleştirme bedeli için kusur aranmaz

Zorunluluk Durumu

Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden bir zararı veya o anda mevcut bir tehlikeyi ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecek ve bu zarar ya da tehlike taşınmaza müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyük ise malik buna katlanmak zorundadır (TMK m. 753/1). Ancak malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun bir denkleştirme bedeli isteyebilir (TMK m. 753/2).

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK